HARUMI FLAGの購入希望なので随時情報を更新していきますねー！
いよいよ東京湾岸マンション巨大プロジェクトのHARUMI FLAG（以下晴海フラッグ）が４月２７日（土）より完全予約制の事前案内会が開始されます。官民一体の事業で注目度も抜群、GWが１０連休と重なり多くの人が事前案内会に参加するようです。
私も東京湾岸エリアが好きでたった５年間で３棟のマンションを渡り鳥のように住み替えています。そして次の巣を晴海フラッグにしようか考え購入を検討しているところです。
まずは晴海フラッグの周辺環境や相場など色々な情報が飛び交っていますので、少し整理してまとめてみました。
晴海フラッグについて
晴海フラッグはオリンピック終了後にオリンピック選手村の活用を目的に晴海埠頭の広大な敷地に分譲住宅街区4,145戸、賃貸住宅街区1,487戸(シニア住宅、シェアハウス含む)他に店舗・保育施設(区画数未定)と言う巨大プロジェクトです。さらにマンション以外にも介護住宅や大型商業施設も建設予定です。
入居までの期間
オリンピック後に新築住宅として改装し住めるようにするので入居は２０２３年３月下旬を予定しています。タワーマンションは24年以降の引き渡しとなり、プロジェクト全体が完了するのは24年度中になるので販売開始からだいぶ先になりますね。
物件エントリーはネットのみ
事前案内会の参加は完全予約制になっています。現時点で１万６千人の予約が入っているとのことです。既に予約は６月下旬までいっぱいです。全てネット予約でしか受付してくれないのでマンションサロンに行きたい人は注意が必要ですね。
マンションサロンの場所
マンションサロンがある場所は現在売出し中のパークタワー晴海レジデンシャルサロンの隣にオープンとなります。最寄駅は月島駅で徒歩１０分、勝どき駅や豊洲駅で徒歩１６分ほどの場所にあります。
とても広大な敷地に豪華なサロンを建設しているのでスグにわかると思います。
サロン近くのマンション群は価格が高騰して超有名なパークシティ豊洲やオリエンタルランドが参画して建設したパークタワー晴海、三菱地所が手がけたザ・パークハウス晴海のクロノレジデンスやティアロレジデンスが並んでいるので錚々たるタワマンたちも見ることができますよ。
ルームバリエーションはなんと１００９通り！
玄関入り口をサイドイン玄関や横入り玄関。リビングは縦型LDや横型LD。キッチンはアイランド型、ペニンシュラ型、独立型、対面カウンター型から選択可能になっています。購入者の好きなようにルームバリエーションを作れるので凄くいいですよね。私はアイランドキッチンにしてみたいですね〜。
圧倒的な間取りと敷地面積
東京中央区にありながら６０〜１５０平米の間取りを実現させ、最多住戸専有面積帯は８５平米台で２２０戸も売り出す予定になっています。東京中央区でこんなに広い間取りが住めると考えると本当に嬉しい事ですよね。
それに１００平米台の住戸も多数用意されています。都心だと普通ならプレミアム住戸に相当する広さの部屋を選択することも可能になっているわけです。
敷地面積は東京ドーム３.７個分１８haとのこと。六本木ヒルズの開発面積が11.6haなので更に超ド級のスケールになっているわけです。
シームレスな街並みは希少価値あり！
画像出典：HARUMI FLAG 公式Webページより
官民一体の整備をするため、個別に建設されていくマンションと違い道路や街区が一つの統一されたデザインに仕上がっています。そのため、チグハグな街並みではなく、とても綺麗な街並みを実現してます。
このイメージを見てもオシャレ極まりない出来栄えですよね。こんな開放的で綺麗な街に住んでみたいですね！
晴海フラッグの相場について
もっとも注目を集めているのが官民一体のプロジェクトでオリンピック村の再利用と言うことからマンション価格が周辺地域のマンション相場よりお値打ち感がある価格帯で用意されていると言う情報です。
先日、発表された内容では５０００万台〜１億円を超える部屋までの間でとのこと。
単純計算すると最低２LDKの６０平米の部屋の場合は坪単価２7０万くらいの価格帯からあるのではと推測できる。
ネット界隈やデベロッパー営業の話では坪単価２７０万からあるとの情報でしたし、予想通りになっている。おそらくパンダ物件もあると思われるので、坪単価250万くらいのものもあるのではと期待してしまいます。
２０１９年現在だと中央区の新築マンション相場は平均坪単価３７０万弱といったところを推移しているので、晴海フラッグはかなりのお手頃価格と感じますね。
部屋別の価格が分からないないので何とも言えないですがとても楽しみです。価格が出てきたら相場についてもっと調べていこうと思います。
近隣周辺のマンション価格
それでは近隣の似た物件はどうなのか調べて見ました。
ザ・晴海レジデンスや晴海テラスとの比較
２００９年２月長谷工が建築した「ザ・晴海レジデンス」「晴海テラス」がある。
両物件共に勝どき駅徒歩１６分の距離で朝潮運河沿いの閑静で落ち着いたエリアに位置し、穏やかな海辺は都会の喧騒を忘れさせ、洗練された住環境です。立地環境が晴海フラッグに似ていることから多少は参考になるかと思います。
その晴海レジデンスの中古マンション価格は坪単価２２０万〜２８０万くらいのレンジです。既に１０年経過した物件ですが新築分譲時の価格帯よりも１２０％近くの値上がりもあり市場から評価されている物件になっています。
HARUMI FLAGには実際のところ相場なんて無い！
オリンピックの開催が決まらなかったら、晴海埠頭に立つマンションは一件もないし、商業施設もありません。働くオフィスもなければ客船ターミナルがあるだけで何も無いところでした。
BRT計画も無いため交通の便はバスのみ。「陸の孤島」の名がふさわしいエリア。しかし、オリンピックが決まり選手村再活用が出てきたわけです。しかも官民一体の大規模再開発です。
誰もここにマンションを建てるなんて考えていなかったはずです。
更に！
土地の払い下げ価格は何と１平米10万円以下！
東京ドーム３個分の13.4ヘクタールが１平米当たり９万6,784円で、近隣の基準地価の10分の１以下で払い下げです。。
たったの１２９億６０００万円。
田舎よりも安い価格ですよね（笑）不当な払い下げとのことで訴訟中ですが・・・。
いずれにしろ都民の都有地が意味分からない金額で売られています。
土地取得がこれだけ安く出来ていれば上物を作って街作っても儲けまくりですね。
顧客は１戸当たり８００万程度割安で購入出来ると推測！
格安払い下げで1戸あたりの土地代が２０００万くらい割安な訳です。しかし、当物件はリフォームをして引き渡しを行います。なのでここにリフォーム代が試算から１２００万/戸と推測出来るので１戸あたり８００万ほど割安と計算出来ますね。
やっぱ安いな！買いたい！そしてちょっと住んで飽きたら売りたい（笑）
購入するかは割安感と雰囲気だ！
売出し価格が適正かどうかなんて無いのが正直なところ。販売や入居までの期間も４年以上に及ぶ長期間です。
４年先の適正価格なんて一般人では読めないし、格安で仕入れた土地とオリンピック選手村で建設した建物を再利用する訳ですから、勢いと割安感しか無いと思う。
晴海フラッグは杓子定規で扱えない！
晴海フラッグを検討する人は常人の考え方だけで選んではダメだと思います。
このオリンピックレガシーは今まで無い物件ですからね。
オリンピック選手村のレガシー物件をマンションにリフォームして販売したことなんて日本では聞いたこと無いです。
更に東京で８０平米を超えた間取りを選択出来る幸せって無いのでは？
だから杓子定規で考えたらダメ！
晴海フラッグの周辺環境
大型商業施設の「千客万来」予定
画像出典：東京都卸売市場HP
晴海フラッグの周辺環境で一番大きな施設で目玉になる予定なのが万葉倶楽部が開発する「千客万来」でしょう。紆余曲折ありながら延期された千客万来施設は万葉倶楽部と東京都の整備スケジュールについて、「平成32年（2020年）10月着工、平成34年（2022年）12月完成」とすることで合意しております。千客万来施設が完成すれば湾岸エリアの大きな目玉施設になることは間違いありません。
施設構成
＜商業棟＞
- 江戸の街並みを再現したオープンモールで飲食・物販店舗を展開
- 市場に隣接する立地を活かした新鮮食材の販売
- オープンスペースにおけるイベントの実施
＜温泉・ホテル棟＞
- 豊洲の立地特性を最大限に活かし、24時間営業の温泉・ホテルを展開
- 屋上の展望デッキに足湯を設置
- キッチンスタジオ・道具市を配置し、食の情報を発信
- 全天候型のスペースにおけるイベントの実施
以前、スカイズタワー&ガーデンやお隣のベイズタワー＆ガーデンの購入を検討していた時は販売業者さんは千客万来施設や豊洲市場を激推ししておりましたからね。
晴海フラッグも中央区からのアクセスとして千客万来には一番近い距離にあります。小さく見積もってもいい方向へ影響はあると推察出来ますよね。
ちなみにスカイズやベイズの新築時騰落率を確認するとスカイズは＋２８％を超えたパフォーマンスを発揮しています。坪単価で平均で３３６万位になっていますね。ベイズも新築時の騰落率で＋１３％のパフォーマンスです。
見事ですねー！羨ましい！
晴海エリアの将来性
晴海エリアの将来性はHARUMI FLAGのみで終わりません。他にも交通機関の改善や再開発案件がまだまだ目白押しです。地域の不動産相場に影響を与えることは間違い無いと思います。
東京オリンピック後の晴海の人口の大幅増加
２０１９年５月１日現在の晴海エリアの人口は１４,５００人強となっています。オリンピック後は更に１２,０００人以上の人口増加が見込まれています。単純に２倍も人口が増える計算になります。
中央区の人口増加率も全国市区町村ランキングで見てもここ数年間は常にトップ１０をキープしています。今後も中央区は大規模な再開発案件が控えているため次々に人口が流入してくることが推測できます。
更に晴海が属する月島地域の中央区人口構成比は１０年後には５２％強もの構成になる推測が中央区から発表されています。
民間ならびに行政も一体となって中央区湾岸エリアの開発を進めて行くことは間違い無いと考えることができます。
東京BRTの運行開始
晴海エリアには残念な点として最寄りに地下鉄が走っていません。そのため、晴海エリアの住人は勝どき駅を利用するか、月島駅を利用する方が多いです。
しかし、遂に東京都政の重要案件になる交通期間「東京BRT」が運行開始になります！築地市場から豊洲市場への移転が延期され東京BRT計画も延期されていましたが、やっと辿り着いた感じですね。
そもそもＢＲＴとはBus Rapid Transitの略です。連節バス、ICカードシステム、道路改良等により、路面電車と比較して遜色のない輸送力と機能を有し、かつ、柔軟性を兼ね備えたバスをベースとした都市交通システムを指します。
BRTを単純に言うと輸送力が高く路面バスより都心と臨海部へのアクセスがしやすい乗り物と言えますね。
そんな東京BRTは２０２０年の東京オリンピック前から期間中にかけて晴海二丁目を起点としてプレ運行が開始されます。オリンピック終了後には３系統に増やし、HARUMI FLAGの街開き後には４系統に増やして都心へのアクセスを高めて行く予定になっています。最終的には銀座や東京駅までを結ぶ予定とのことなので実際に繋がった時はとても便利になりますね。
HARUMI FLAGが位置する晴海エリアには晴海２丁目、晴海３丁目、晴海５丁目に停留所が設けられ４系統全てが通るためBRTの中心として晴海は存在することになります。
つまり東京BRTはまさに晴海のために作られ晴海を中心として利用される輸送バスになることは間違い無いと言えますよね。
晴海三丁目の再開発計画
晴海三丁目ではオフィス棟とホテル棟を２０２３年竣工予定で開発が進んでいます。
晴海三丁目エリアは晴海トリトンの向かいにある土地になっており、晴海エリアの商業施設エリアとなっています。更に晴海通りを横断できるように晴海トリトンスクエアと上部デッキをバリアフリーで結ぶ計画も出ているため、完成した場合は本当に便利なデッキになります。
現時点では晴海三丁目西側に住んでいる人たちが晴海トリトンスクエアに行く場合は古い歩道橋があるだけでエレベーターも設置されていないので、とても不便な場所になっています。
実際にドゥトゥール、ベイシティ晴海スカイリンクタワー、晴海テラスに住んでいる人も晴海トリトンへ食事や病院などで行く時は大回りして晴海三丁目交差点まで出ているのが現状です。
晴海四丁目の再開発計画
計画概要イメージ（仮）中央区
２０２３年開設予定で新たな中央区の特別出張所、保健センター、おとしより相談センター、図書館、幼保連携型認定こども園の建設が計画されています。また、隣の土地は晴海FLAGに建設される小中学校の予備施設の土地として教室数などが不足に陥った時には学校建設予定地として用意されています。
行政関連の施設が計画されているのはとても嬉しいことですね！
